在融资渠道收紧、房地产行业去杠杆化背景下，房地产私募股权投资基金开始显露其强大优势。

众所周知，境内房地产基金多做债权类业务，采用“假股真债”模式，不愿意使用股权投资参与项目收益。但境外成熟市场内，基金则以股权投资为主、主动进行资产管理。然而，近年来房地产行业调控不断，金融管制逐渐加强，房企通道类生存空间愈发狭窄，房地产基金正回归“本真”，真正的股权投资逐渐受到认可。而在经济“去杠杆化”趋势下，房企也在加速践行轻资产转型，这些都给房地产私募股权基金带来了更多的机会。

5月18日，由中国金茂与麦格理资本共同组建的房地产私募基金管理平台JM CApital（以下简称金茂资本）旗下金茂（嘉兴）投资管理有限公司正式获得私募基金管理人牌照，分红税，金茂资本在房地产私募股权投资领域迈出重要一步。

作为中国金茂“双轮两翼”战略中的“金融一翼”，金茂资本“一出生便风华正茂”。其实早在2016年下半年金茂资本便开始低调筹谋，截止2017年6月，金茂资本在管人民币基金规模已接近120亿元，6支在管基金、8个在管项目，股票减持，覆盖6座城市。其未来五年目标是累计基金管理规模30亿美金和300亿人民币。

强大股东背景 产融最佳结合

在房地产行业金融创新大背景下，房地产基金平台不在少数。然而，相比其他房地产基金平台，金茂资本拥有业内难以比拟的股东背景优势。

首先，中国金茂强大的产品运营能力和强现金流为金茂资本进行资本运作提供了有效保障。截止目前，中国金茂已在全国22座核心城市开发并持有了60余个精品项目，成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品，拥有强大的地产开发及运营管理能力。在房地产行业，中国金茂以高毛利率著称。根据花旗银行2016年发布的《中国房地产企业研究报告》显示，金茂项目毛利率情况在近3年来持续保持近40%，远高于行业内优秀企业的26%-27%，并在2016年半年数据上位列榜首。

上图为金茂资本投资的杭州项目

依托中化集团央企背景，中国金茂目前已搭建一个完善的资本平台架构。在境外，其拥有中国金茂和金茂酒店两个上市公募平台；在境内，金茂资本将成为其在私募领域的重要资本平台，充分发挥撬动资金和资源的平台优势。

其次，金茂资本也独具国际化背景优势。麦格理资本在国际资管领域享有盛誉，擅长设计创新的基金解决方案，开发区，能够有针对性的解决房地产开发或运营企业的私募资本需求，产品组合丰富，可以为金茂资本提供宝贵的经验。同时，麦格理的国际网络资源也可以为金茂资本在当地市场寻找项目并进行更好的项目判断提供支持。

金茂资本相关人士介绍，选择麦格理资本，是看重了对方的全球知名投行身份，在境外房地产私募股权顾问和直投方面具备丰富的成功经验和专长。据介绍，金茂资本团队成员既有来自中国一流的开发商、银行、保险、基金公司的骨干人员，税收扶持，也有麦格理的同事加盟。

业内人士也普遍看好这种央企背景实力开发商与国际化金融集团的结合。这种地产+金融的组合，可以使金茂资本团队既了解境内外房地产市场又能够从基金管理人的角度出发，一切以投资人利益优先。二者各取所长将“金茂资本”打造成为既具备主动资产管理能力，又具备投融资优势的领先地产基金平台。同时，麦格理的加盟，也使得金茂资本团队在交易结构设计、产品模式创新、基金解决方案灵活创新方面不断完善。

解剖金茂资本： 城市运营金融服务专家

深入解剖金茂资本，可以发现其搭建的平台具有多重优势。第一，金茂资本定位于“城市运营金融服务专家”，紧跟中国金茂“城市运营商”全产业链进行投资布局，从区域规划到一级开发，到产业导入、产业孵化，再到二级开发和持有运营，一直到海外资金安排。金茂资本基于股东资源禀赋，在基金平台上构建城市运营基金，包括PPP基金、产业孵化基金等；开发型基金，包括并购基金、项目开发基金等；持有型基金，包括写字楼基金、商业基金等，基金产品丰富可以满足投资人多样化需求；第二，麦格理的股东支持，有助于打通国际市场；第三，在货币收紧大背景下，房企积极与资本对接，有助于实现其资金腾挪，并进行多元化探索。

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从平台定位角度看，金茂资本希望打造其专业化形象。据金茂资本高管团队介绍，金茂资本依托股东资源，打造一家具备专业“融投管退”能力、完善投资和投后管理体系、健全风控体系及国际化视野的合格的私募地产基金管理人。

从业务构成角度看，金茂资本关注房地产行业具有发展潜力的多元化领域。金茂资本目前重点关注中国大陆房地产市场，主要投资住宅及写字楼、零售商业领域价值提升和机会型的资产。未来，业务范围将逐步扩大到境外资产。业务类别也将从住宅开发和商业持有逐渐延展至一级开发类，产业投资类，同时会积极探索包括医疗、健康、养老、长租公寓等在内的地产相关领域。

上图为金茂资本投资的宁波项目

面对国际经济新形势、国内经济新常态，转型、升级已经成为企业共识。产融结合成为企业创造协同、提高

竞争优势

的一个重要手段。而金茂资本正是产融结合的最佳样本。即通过积极进行金融创新，助力中国金茂打开私募市场，链接私募投资人的平台，助力中国金茂业务扩张以及多元化探索。可以预见的是，依托中国金茂和麦格理两大股东以及优秀管理人团队的强大优势，金茂资本未来有可能成为中国大陆具有较大资金管理规模、较强境内外募资及投资能力的专业房地产领域资产管理平台。

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